【张敏:招商公寓盈利之道】


编者按:2019年8月6日至9日,博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续第19年,坚持不懈地创造了属于房地产行业的年度盛会。传奇继续。

每年在博鳌房地产论坛上,我们都在寻找中国房地产商业领袖的独特故事和愿景,以寻找引领中国房地产创新和发展的动力。

当他们的故事摆在中国房地产的背景下时,我们将有新的途径和模式来观察,记录和解读中国房地产业。

观点房地产网络在过去的一年里,长期租赁公寓行业似乎已经迎来了黑暗时刻,资金压力,运营成本和资金不匹配等,正在测试这个市场中的企业。

与往年的热情相比,许多公司开始脱掉长期出租公寓业务的损失,缩小了前线并放慢了步伐。虽然站在呼吸机上的长租公寓迎来了首都蓝海,但也遇到了很多问题。

招商局蛇口的公寓业务部门招商局公寓已成为众多长期租赁公寓参与者中为数不多的有利可图的参与者之一。

行业重组和盈利能力

自2014年以来,针对政策红利和巨大的租赁需求,许多住房公司已经制定了长期出租公寓。

然而,自去年下半年以来,长期租赁公寓公司已经开始频繁爆发,资金链断裂,兼并和收购,长期出租公寓业务的撤资.长期租赁公寓市场的幌子已经展示了一系列危机,迎来了与洗牌阶段的融合。

从去年下半年到今年,大部分市场的并购都被动,因为公司不能做错什么,然后找个家接手。招商局公寓副总经理张敏认为,目前的良性重组整合阶段尚未到来。真正的行业洗牌阶段应该基于在企业发展资源和发展能力的制约下积极追求的收购和重组。

利润模式的模糊性一直是长期租赁公寓面临的最大困境。仲量联行关于长期租赁公寓市场的研究报告显示,在一线和二线城市,由于传统商业住宅用地价格较高,长租公寓的租金不到2%,远低于融资成本。

在此背景下,招商局公寓引领长租公寓市场,每年盈利数亿元。利润来自早期积累的大量员工住宅物业。经过几十年的发展,它已经能够以低成本和稳定的客户获得更高的利润。

虽然形势乐观,但招商局仍然在扩张道路上保持谨慎和稳健的态度。张敏透露,自今年上半年以来,招商局公寓的增速放缓,尤其是整个续租业务。

行走在腿上的模式,共同发展。

“我认为每个人都对宪章改革深感误解。为什么宪章改革没有盈利?首先,每个人都参与其中,获得住房的成本增加了;第二,市场上的产品相对简单,大多数是精品白领公寓,具有竞争压力和有限的优质空间。 “

租船的利润问题一直给许多公司带来麻烦。单一的产品形式,高昂的住房成本和融资紧缩使得长租公寓市场的竞争越来越激烈,招商公寓已经成为另一个蓝海的目标。

凭借对长期租赁公寓市场的深刻洞察,招商公寓敏锐地意识到蓝领公寓的商机:'蓝领公寓装修和运营成本低于白领公寓,但总数单人房的租金收入仍可保持与白领公寓相同的地位,利润空间得到有效提升。 “

据国家统计局统计,近十年来,随着经济结构的战略转型和升级,第三产业发展迅速。 2018年,第三产业增加值达6亿元,占三大产业的52.2%。在此过程中涌入城市的流动人口提供了大量就业机会。

在租佃制度和户籍制度改革下,大多数蓝领集团通过租房解决了住房需求,创造了广阔的蓝领公寓市场。张敏坦言,蓝领公寓将成为招商局公寓即将发展的方向之一。

此外,在长期出租公寓的城市布局中,包裹转型将集中在一线城市和强大的二线城市,需求长期增长,市场化发展。

历史经验和未来路径

长期出租公寓的发展,招商公寓有着深厚的历史基础。

作为租赁市场的长者之一,自20世纪80年代以来,招商公寓在“三对一补充”工业模式中积累了大量员工宿舍,将原来员工的住宅槟榔园改造成集中精装出租公寓。 2009年 - 公寓,这也是第一个精品公寓项目。

明确的核心产品线。 'Stack Stack Talent Apartment'主要是政府合作,企业园区配套人才住房,以政策导向型人才为导向; '玉剑精品公寓'主要是为年轻人,青年毕业生,白领,工业精英等租赁的质量;棠服务公寓是一个中高端服务式公寓,主要面向国内和国际业务精英和短期旅行需求。

据官方数据显示,截至2019年上半年,商户蛇口公寓业务总规模近100万平方米,约2.5万平方米。项目布局包括16个重点一线和二线城市,包括广深,天津,重庆,武汉,南京和苏州。在此期间,公寓将成为招商局公寓的主要产品系列,成为全国布局的重点品牌。客家公寓一直在上海,天津,南京,武汉和重庆开业。今年,广州和佛山也将很快开放。深圳也将在2019年至2020年期间继续发挥实力,许多项目正在筹备之中。其中,水湾1979和水湾C将分别于八月和九月与您会面。

在资本市场,凭借招商局公寓的利润,2017年,第一个60亿元人民币的单层长租公寓CMBS顺利完成,然后建设银行完成了长期租金。银行间市场首批200亿元人民币。公寓市场ABN产品。

张敏告诉房地产新媒体,融资将用于开发重资产和轻资产。未来的重资产模式将逐渐成为核心之一,招商局的未来发展将以村集体土地和股票的不匹配价值为基础。焦点。

在采访结束时,张敏生动地将长期出租公寓市场与“八仙过海,各自显示其神奇力量”进行了比较,但他认为只有建立技术壁垒才能拥有核心竞争优势。

他透露,2019年,招商局将寻求实现质量增长,创建比较完整的在线,离线,智能聚合平台,服务客户,完善内部管理,形成系统化产品,服务和长期出租公寓运营。该解决方案形成了行业中的技术障碍。特别是在客户体验方面,更注重产品质量和空气质量控制测试,力争在新项目的所有房间进行空气控制和测试,并需要通过资格,坚持让租赁简单生活的品牌理念,让城市租房者在家里感到安全和安全,以期在租房方面过上更好的生活。

以下是招商局公寓副总经理张敏先生对房地产新媒体的访谈:

Viewpoint房地产新媒体:如何理解长期出租公寓的重新洗牌和整合阶段?

张敏:自去年下半年到今年以来,市场并购一直处于被动状态。这是因为公司不能做错什么,然后找个家接手。真正的洗牌是行业发展到一定阶段的时间。由于开发资源,开发能力以及进行并购和重组的主动权,这就是实现这一目标的目的。这是真正的良性重新整合的阶段。这个行业尚未到来。

从国外经验来看,包括国内优秀代表的经验,是否未建立包机改革?从长远来看,它已经确立,但在短期内,该行业正处于市场的风口浪尖。每个人都急于抢夺资源,导致前端成本过高。从短期来看,一揽子改革确实值得商榷。

从长远来看,不要忘记你的心,记住你的使命,你的心是什么?从我们的历史来看,通过资产运作,改善现金流和带来增值资产,这部分是未来长期租赁公寓和其他股票资产运营的核心。

观点房地产新媒体:招商局目前的规模是多少?

张敏:去年有10,000个新房,大约有25,000个房间。自今年上半年以来,我们的增长速度已经放缓,并且已经迅速放缓。特别是整个租赁装修业务迅速放缓。

房地产新媒体的观点:招商局公寓是否有利可图?

张敏:是的,我们每年都有数亿的利润。

你能在短期内找到盈利模式吗?这个很难(硬。包括我们重资产的当前租金和销售比例只能是2%到3%。大家都说,三年回归和三年回归的改革实际上可以在六年内完成,而八年回报已经是非常乐观的项目。

观点房地产新媒体:招商局公寓拥有大量自有资产。在去年和去年,它还发行了许多资本化金融产品,如CMBS和ABN。这部分资金是用于资产扩张还是轻资产扩张?

张敏:两者都不限,我们两个都做。从我们的历史经验来看,未来将专注于重资产。重资产不仅仅是商品房和可售房屋。这不是问题。我们仍然关注价值不匹配的概念。

例如,村集体土地,例如,商业地产的原始库存,国家有政策支持长期出租公寓。这种不匹配的资源和不匹配的价值观是我们未来的焦点。

房地产新媒体的观点:轻资产的成本会更高吗?

张敏:商家仍然信任自己的品牌。业主进行包机改革的痛苦是什么?稳定且值得信赖的合作伙伴,在这一点上吸引投资仍然具有优势,我们在获取资源的成本方面具有优势。

房地产新媒体的观点:如果你做轻资产和包机改造,收入只能赚取租金差价?

张敏:是的,它只能是一个糟糕的租金,没有别的。长租公寓的增值服务收入很低,每个人都想这样做,但他们还没有想出这个模型。

你想进行包机改造和整个租金改革吗?这样做很重要,但是当它完成时,它不是大量的水,而是一个仔细的选择。对于项目的选址,包括产品设计,开发成本控制,循环控制和后期操作控制,难度会更高。

对宪章改革最理想的是六到八年的回归。有些人称它为三到五年前,但这还有待观察。

现在我们正在发展这样一个快速的阶段,在回归要求如此之高的时代,很少有人真正坚持这样做五年零十年。我对开发人员更加乐观。

一方面,开发商有自己的资本。一方面,它有自己的资产,它可以支持业务的底层。它可以培养这项业务,让它慢慢增长,而不是迅速增长。

房地产新媒体的观点:哪些城市是包机改造的主要类型,还是在每个地区都有?

张敏:我们的整个业务专注于一线城市和强大的二线城市。它不会在大范围内扩散,仍有选择,侧重于长期需求增长的城市。

房地产新媒体的观点:许多投资公寓都是以前奠定的基础。有许多自我维持的属性,其中90%是自我维持的。如果你将来进行包机改革,它会平衡其他项目的利润吗?

张敏:我认为每个人都对宪章改革深感误解。为什么宪章改革没有盈利?首先,每个人都在这样做,提高租金价格并获得上市成本。其次,市场上的产品太单一了。他们都是精品白领公寓。优质空间非常有限。价格差异非常有限。但是没有办法。每个人都必须做规模。白领公寓市场容量最大,所以每个人都在这样做。特许翻新,为白领公寓做市场。

但是,在我看来,蓝领公寓市场值得关注。蓝领公寓市场溢价相对较高,价差可以开放,控制服务式公寓经营成本的灵活性相对较大。

蓝领公寓投入成本低。例如,一个房间为6人,深圳关中600至800元,海关外300至500元,同房面积,蓝领公寓可以达到4000元,但投入成本很低,远远低于白领公寓。

房地产新媒体的观点:未来,招商局公寓会朝着这个方向发展吗?

张敏:这篇文章将成为我们思考的方向,因为我们有这个基础。

观点房地产新媒体:招商局还主要倾向于扩大自己的房产?

走在腿上,去年之前的租船和改造模式是发展的重点,重资产被置于辅助位置。但从今年开始,我们将把重资产和包机翻新放在同一位置。

观点房地产新媒体:招商局公寓与轻资产和重资产理想的比例是多少?

张敏:理想的是能够打开五到五个,指的是管理区域,而不是投资金额。

重资产的投资额度可以被几个轻资产项目抵消。最好能够打开五到五个管理区域。当然,没有逻辑支持它。

房地产新媒体的观点:现在这个行业的活跃程度越来越低。每个人都说2019年是关键的一年。您如何看待这个阶段的公寓业发展?

张敏:这个行业经历了大海和各种神奇的力量。每个人都做到了。它只是反映出这个行业没有技术障碍,也没有进入障碍。

在2019年,我们主要建立内部功能,包括我们的系统,智能使用,以及在公寓产品上实施完整系统平台的能力。这很关键。

长期租赁公寓行业有一个类比,这是一家连锁酒店。连锁酒店也充满了鲜花,每个人都会这样做,最后会有其他一些。剩下的几个必须具有核心竞争优势和技术障碍。

2019年,我们一方面寻求高质量的增长。另一方面,我们正在构建一个相对完整的在线,离线和智能聚合平台。只有这样,我们才能更好地为客户服务,更好地帮助改善内部管理。

在为客户提供良好服务后,成本将降低,最终将反映在项目的运营效率和整体财务报表中。最后,长租公寓的产品,服务和运营形成了一个相对完整的系统解决方案,形成了一定的技术障碍。

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